Besançon, ses prix parmi les plus bas des grandes villes françaises, sa demande étudiante et son dynamisme économique en font un marché locatif méconnu mais rentable.
Pourquoi investir dans l'immobilier à Besançon ?
Avantages économiques de la ville
Besançon fonctionne comme un moteur économique dynamique avec un écosystème diversifié couvrant les microtechniques, la médecine du futur, l'industrie, l'horlogerie, la construction et l'artisanat. Cette diversité économique crée un environnement favorable aux entreprises, expliquant sa forte concentration de PME. La ville bénéficie de liens étroits avec la Suisse voisine, renforçant son maillage économique et stimulant l'innovation.
Une ville culturelle par excellence
Au cœur de la Franche-Comté, Besançon possède un patrimoine historique riche et une expertise en horlogerie. Labellisée « Ville d'Art et d'Histoire », son architecture couvre plus de 2 000 ans d'histoire.
La Citadelle, chef-d'œuvre Vauban inscrit au Patrimoine mondial de l'UNESCO, domine la ville. Besançon reste un leader dans l'innovation horlogère et abrite le Musée du Temps. La gastronomie régionale incluant la saucisse de Morteau, l'escalope de veau comtoise, et les fromages comme le Comté, Mont d'Or et Morbier renforcent sa réputation.
Une ville accessible
Transport ferroviaire : Deux gares desservent la région :
- Gare Franche-Comté TGV (15 minutes en navette)
- Gare Viotte (centre-ville)
Les trajets TGV offrent 2 heures depuis Paris/Lyon et 3h30 depuis Marseille.
Transport automobile : L'autoroute A36 relie la ville.
Transport aérien : L'aéroport Dole-Jura se situe à moins de 50 km, desservant le Maroc, Portugal et Corse.
Transport urbain : Un réseau de tram avec 2 lignes facilite les déplacements locaux.
Une ville étudiante
Classée sixième parmi les villes françaises au pourcentage d'étudiants le plus élevé, Besançon attire de nombreux jeunes grâce à son vaste campus regroupant :
- Faculté des sciences
- IUT
- École Nationale Supérieure de Mécanique et des Microtechniques (ENSMM)
Analyse du marché immobilier à Besançon
Évolution des prix du m²
Les prix au m² ont augmenté de plus de 15% sur une décennie, témoignant de l'attractivité croissante de la ville renforcée par son dynamisme économique, patrimoine culturel et qualité de vie.
Le prix des loyers
Besançon offre un rapport avantageux entre prix au m² et loyers. Malgré des prix inférieurs aux grandes métropoles françaises, la ville propose des loyers relativement élevés, créant un meilleur ratio rendement que dans des villes comparables comme Lyon.
Types de logements
Les appartements dominent le marché immobilier bisontin, particulièrement les deux pièces. Les maisons ne représentent que 13,53% du parc immobilier. L'hyper-centre caractérisé par des appartements spacieux avec hauts plafonds et charme Vauban attire les étudiants et jeunes professionnels cherchant des logements colocation-friendly.
Une rentabilité locative plus élevée que la moyenne
Besançon se distingue par une rentabilité supérieure à la moyenne. Les prix au mètre carré raisonnables combinés à une forte demande locative et des loyers élevés offrent des rendements attrayants. L'absence d'encadrement des loyers permet une flexibilité maximale pour optimiser les rendements dans ce marché locatif dynamique.
Les meilleurs quartiers pour investir à Besançon
Le quartier de la Boucle du Doubs
La Boucle du Doubs constitue l'hypercentre concentrant les monuments historiques majeurs de Besançon. Cette centralité et richesse patrimoniale reflètent des prix immobiliers élevés, faisant de ce quartier l'un des plus chers.
Le quartier Montrapon et la Butte Chaprais
Situé près de la Boucle du Doubs, ce quartier offre une ambiance résidentielle paisible avec caractère familial. Les rues arborées et espaces verts le rendent attrayant pour les habitants recherchant tranquillité et proximité du centre-ville.
Le quartier Battant
Ancien quartier historique aux ruelles étroites et pavées offrant un charme médiéval unique. Dynamique avec boutiques et cafés animés, ce quartier combine atouts culturels et activités commerciales.
Le quartier de la Bouloie
Abritant les universités de Besançon, ce quartier propose un cadre pratique pour la vie étudiante. Excentré du centre mais proche des campus, il offre des logements abordables avec bonne desserte en transports en commun.
Le quartier Fontaine Ecu
Caractérisé par des prix au mètre carré légèrement plus abordables, ce quartier se situe stratégiquement entre le centre-ville et les campus universitaires, présentant un fort potentiel pour les rendements attractifs.
Comment bien choisir son investissement immobilier à Besançon ?
Emplacement du bien
Un bon investissement immobilier débute par le choix de l'emplacement. Pour une attractivité optimale, positionnez-le idéalement entre les universités et la Boucle du Doubs, offrant accès facile aux infrastructures éducatives et au centre-ville avec forte demande locative étudiante.
Prix modéré
Recherchez un prix au mètre carré inférieur à la moyenne régionale. Les travaux de rénovation peuvent représenter un avantage, permettant de bénéficier de dispositifs de défiscalisation adaptés — notamment via le statut LMNP au régime réel — pour optimiser l'imposition et valoriser le patrimoine.
Calculer la performance locative
Pesez les options : un bien à rendement élevé mais moins qualitatif et excentré, ou un patrimoine qualitatif avec rentabilité moindre. Notre article sur le calcul de la rentabilité locative détaille la méthode du brut au cash-flow net. Le simulateur PIL permet ensuite de comparer les régimes fiscaux avec vos chiffres réels.
Confiez votre investissement locatif à ATEOS Conseil
ATEOS Conseil offre un partenariat privilégié pour les investissements bisontins. Sa connaissance sectorielle permet de sélectionner les zones optimales. Le réseau de partenaires incluant agences immobilières et artisans de confiance garantit un accompagnement optimal et ajusté.
Les services sont entièrement personnalisés selon profils et critères spécifiques des investisseurs. L'équipe guide chaque étape de l'investissement pour créer une stratégie intelligente et adaptée.
Établir des critères d'investissement précis est essentiel. ATEOS Conseil s'engage à respecter décisions et souhaits via son logiciel PIL, fournissant une analyse claire et détaillée de viabilité.
Note pour investisseurs suisses : Besançon et les villes frontalières sont particulièrement adaptées aux résidents suisses. Notre guide complet détaille la fiscalité, le financement et les conventions bilatérales : investir dans l'immobilier en France depuis la Suisse.
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