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79 termes clés de l'investissement immobilier locatif, expliqués simplement par les experts ATEOS Conseil.
Réduction de la base d'imposition : un pourcentage forfaitaire soustrait aux revenus avant calcul de l'impôt. Ex : abattement de 50 % en micro-BIC, 30 % en micro-foncier.
Acte juridique rédigé et authentifié par un notaire qui officialise définitivement le transfert de propriété d'un bien immobilier. Signé après le compromis de vente.
Mécanisme comptable (régime réel LMNP/LMP) permettant de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et des travaux de ses revenus locatifs, réduisant ainsi l'imposition.
Somme investie par l'acheteur sur ses propres fonds (épargne, revente d'un bien…) pour financer une partie de l'acquisition. En règle générale, les banques demandent au minimum de couvrir les frais de notaire.
Assurance souscrite lors d'un prêt immobilier couvrant le remboursement en cas de décès, d'invalidité permanente ou d'incapacité de travail. Obligatoire pour obtenir un crédit.
Document précédant l'acte définitif de vente (compromis ou promesse unilatérale). Il engage les parties sur les conditions essentielles : prix, bien, délais et conditions suspensives.
Contrat de location liant le bailleur (propriétaire) et le locataire pour une durée et un loyer déterminés. Il fixe les droits et obligations des deux parties.
Contrat de location d'un local destiné à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Durée minimale de 9 ans avec droit au renouvellement (statut des baux commerciaux).
Contrat de location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante. Durée minimale d'1 an (réduite à 9 mois pour les étudiants). Soumis au régime fiscal des BIC.
Propriétaire d'un bien immobilier qui le met en location et perçoit un loyer en contrepartie.
Catégorie fiscale dans laquelle sont imposés les revenus issus de la location meublée (LMNP et LMP). Permet deux régimes : micro-BIC (abattement forfaitaire) et régime réel (charges déductibles).
Montant maximum de mensualités que vous pouvez rembourser, calculé sur la base de vos revenus et charges. Les banques appliquent généralement un taux d'endettement plafonné à 35 %.
Flux de trésorerie net d'un investissement locatif : ce qu'il reste après avoir soustrait toutes les charges (mensualité de crédit, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, fiscalité) aux loyers perçus.
Personne physique ou morale qui s'engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaillance. La caution solidaire permet au bailleur de se retourner directement contre le garant.
Frais liés à l'entretien et à la gestion des parties communes d'un immeuble (gardiennage, ascenseur, nettoyage…), répartis entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Charges que le propriétaire peut légalement refacturer au locataire (eau froide, entretien des parties communes, chauffage collectif…). Leur liste est fixée par décret.
Avant-contrat par lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent mutuellement à réaliser la vente à un prix convenu. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires.
Forme de propriété dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires de lots privatifs et de parties communes d'un même immeuble. Gouvernée par un règlement de copropriété et une assemblée générale.
Formulaire fiscal de déclaration des revenus fonciers au régime réel. Permet de déduire les charges réelles (intérêts, travaux, assurances…) des revenus locatifs issus de locations nues.
Situation dans laquelle les charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt…) dépassent les revenus fonciers. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (hors intérêts d'emprunt).
Ensemble des dispositifs légaux permettant de réduire son imposition grâce à l'investissement immobilier : Pinel, LMNP, déficit foncier, Malraux, Denormandie…
Mécanisme permettant de reporter le début du remboursement du capital d'un crédit après une période donnée (total ou partiel). Souvent utilisé pendant la phase de travaux.
Document obligatoire évaluant la consommation énergétique et l'empreinte carbone d'un logement. Classement de A (très performant) à G (très énergivore). Les logements F et G seront progressivement interdits à la location.
Taxes perçues par l'État et les collectivités lors d'une transaction immobilière dans l'ancien. Composante principale des « frais de notaire » (environ 5,8 % du prix de vente).
Après la signature du compromis de vente, la loi permet à l'acquéreur de se rétracter pendant 10 jours calendaires, sans pénalité et sans avoir à se justifier.
Période sur laquelle un bien ou une composante est amortie en comptabilité LMNP. Généralement : 25 à 30 ans pour le gros œuvre, 10 à 15 ans pour la toiture, 5 à 10 ans pour les équipements et le mobilier.
Personne physique ou morale qui sollicite un crédit immobilier auprès d'un établissement bancaire. L'emprunteur est tenu de rembourser le capital et les intérêts selon l'échéancier convenu.
Somme perçue par le notaire en contrepartie d'une prestation dont le tarif est réglementé par l'État (acte de vente, donation, succession…). Distinct des droits de mutation.
Professionnel titulaire du diplôme d'expertise comptable (8 ans d'études), compétent pour tenir et certifier les comptes d'une société ou d'un LMNP, et conseiller en matière fiscale.
Ensemble des règles d'imposition applicables aux revenus tirés de la location immobilière : revenus fonciers (location nue), BIC (location meublée), ou IS si détention via société à l'IS.
Réserve de trésorerie maintenue par le syndic pour financer les dépenses courantes de la copropriété sans attendre les appels de charges. Distinct du fonds travaux (loi Alur).
Honoraires versés à l'agent immobilier ou au mandataire pour sa prestation de recherche, de mise en relation et de négociation. Peuvent être à la charge du vendeur ou de l'acheteur selon la convention.
Rémunération perçue par la banque pour l'étude, le montage et l'analyse du dossier de prêt immobilier. Négociables lors de la mise en concurrence des établissements.
Sommes versées pour couvrir le risque de non-remboursement du prêt : frais d'hypothèque, d'IPPD ou caution mutuelle (Crédit Logement). Remboursables partiellement en fin de prêt pour la caution.
Ensemble des sommes versées au notaire lors d'une transaction : droits de mutation (taxes État/collectivités), émoluments du notaire et frais annexes (débours). Dans l'ancien : environ 7 à 8 % du prix de vente.
Garantie légale de 10 ans, obligatoire pour les constructeurs, couvrant les dommages compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination. Elle court à compter de la réception des travaux.
Assurance souscrite par le propriétaire-bailleur couvrant le risque de loyers impayés, de détériorations immobilières et les frais de procédure judiciaire. Coûte généralement entre 2 et 4 % des loyers annuels.
Ensemble des activités liées à l'administration d'un bien en location : recherche de locataires, rédaction du bail, encaissement des loyers, gestion des travaux et des sinistres, comptabilité.
Garantie réelle constituée sur un bien immobilier au profit d'un créancier (la banque). En cas de non-remboursement, la banque peut faire vendre le bien pour se rembourser. Enregistrée chez le notaire.
Impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros. Il remplace l'ISF depuis 2018 et porte exclusivement sur les actifs immobiliers.
Situation dans laquelle un bien immobilier appartient à plusieurs personnes (co-indivisaires) sans division matérielle. Toute décision importante requiert l'accord de tous, ce qui peut compliquer la gestion.
Coût du crédit versé à la banque, calculé sur le capital restant dû. Déductibles des revenus fonciers (location nue) ou des BIC (location meublée en régime réel).
Statut fiscal applicable aux propriétaires qui louent un ou plusieurs biens meublés et dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 € OU représentent moins de 50 % de leurs revenus totaux.
Statut fiscal applicable lorsque les recettes de location meublée dépassent 23 000 €/an ET représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer. Offre des avantages fiscaux spécifiques (imputabilité des déficits).
Loi de 2014 encadrant les relations propriétaires-locataires : encadrement des loyers en zone tendue, renforcement des diagnostics obligatoires, harmonisation des baux de location.
Dispositif de défiscalisation permettant une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de location (6, 9 ou 12 ans) dans une zone tendue. Dispositif terminé fin 2024.
Somme versée chaque mois par le locataire au bailleur en contrepartie de la jouissance d'un logement. Son montant peut être encadré en zone tendue.
Agent commercial indépendant habilité à effectuer des transactions immobilières pour le compte d'un réseau ou d'une agence titulaire d'une carte professionnelle (carte T).
Contrat par lequel un propriétaire confie la gestion administrative et financière de son bien à un professionnel (agence ou mandataire). Ce dernier agit au nom et pour le compte du propriétaire.
Somme versée chaque mois à la banque pour rembourser un prêt immobilier. Elle comprend une part de capital amorti et une part d'intérêts, selon le tableau d'amortissement.
Régime fiscal simplifié applicable aux locations meublées dont les recettes annuelles n'excèdent pas le seuil légal (77 700 € en 2024). Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Simple mais moins avantageux que le régime réel en présence d'un emprunt.
Régime fiscal simplifié applicable aux revenus fonciers (location nue) inférieurs à 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30 % sans possibilité de déduire les charges réelles.
Officier public et ministériel chargé d'authentifier les actes juridiques (vente, donation, succession…), de conseiller les parties et de percevoir les droits de mutation pour le compte de l'État.
Droit de propriété d'un bien dont on ne peut pas jouir ni percevoir les revenus (l'usufruit appartenant à une autre personne). En démembrement, l'usufruitier perçoit les loyers, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Ensemble des biens immobiliers détenus par une personne physique ou morale. Sa valorisation dépend de la qualité des actifs, de leur localisation, de leur gestion et de la fiscalité appliquée.
Outil de simulation développé par ATEOS Conseil permettant d'évaluer la performance fiscale et financière d'un investissement locatif sur 30 ans : rentabilité, cash-flow, imposition, plus-value.
Différence positive entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition (majoré des frais et travaux). Imposée à 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) avec abattement progressif selon la durée de détention. Exonération totale à partir de 22 ans (IR) et 30 ans (PS).
Emprunt contracté auprès d'un établissement bancaire pour financer l'acquisition d'un bien immobilier. Remboursé par mensualités sur une durée généralement comprise entre 10 et 25 ans.
Avant-contrat par lequel le vendeur s'engage à vendre à un prix déterminé mais laisse à l'acheteur le choix d'acheter ou non pendant un délai convenu (option d'achat). L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (environ 10 %).
Part des charges communes d'une copropriété attribuée à chaque lot, exprimée en tantièmes. Elle détermine la contribution financière de chaque copropriétaire aux dépenses collectives.
Régime fiscal permettant de déduire les charges réelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, travaux, amortissements…) des revenus locatifs meublés. Souvent très avantageux mais nécessite une comptabilité et le dépôt d'une liasse fiscale.
Ratio mesurant le revenu brut annuel d'un bien par rapport à son prix d'achat. Calcul : (loyers annuels / prix d'achat all inclusive) × 100. Indicateur de comparaison rapide, à affiner avec le rendement net.
Rendement calculé après déduction des charges réelles (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion, assurance, travaux…). Plus représentatif de la performance réelle de l'investissement.
Versement périodique (mensuel ou trimestriel) effectué par l'acquéreur au vendeur dans le cadre d'une vente en viager, jusqu'au décès du vendeur. Son montant est calculé selon l'espérance de vie du vendeur.
Logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement la majeure partie de l'année (au moins 8 mois). Exonérée de plus-value immobilière à la revente et soumise à des règles fiscales spécifiques.
Société civile permettant à plusieurs personnes d'acquérir et de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Facilite la transmission et évite les contraintes de l'indivision. Peut être soumise à l'IR (transparence fiscale) ou à l'IS.
Véhicule d'investissement collectif permettant à des particuliers d'investir indirectement dans un parc immobilier géré par une société de gestion agréée AMF. Accessible à partir de quelques milliers d'euros.
Personne morale ou physique mandatée par l'assemblée générale pour administrer un immeuble en copropriété : gestion courante, travaux, tenue des comptes et organisation des AG.
Document remis par la banque détaillant, pour chaque mensualité, la part de capital remboursé, les intérêts et le capital restant dû. Utile pour calculer les intérêts déductibles en régime réel.
Unité de mesure de la quote-part d'un copropriétaire dans les parties communes. Exprimé en millièmes ou dix-millièmes, il détermine le poids du vote en AG et la part des charges.
Rapport entre le total des charges de remboursement (crédits immobiliers et à la consommation) et les revenus bruts du ménage. Les banques fixent généralement un plafond de 35 % (incluant l'assurance emprunteur).
Pourcentage appliqué annuellement au capital emprunté pour calculer les intérêts dus à la banque. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) inclut tous les frais et permet une comparaison fiable entre offres.
Impôt local annuel dû par le propriétaire d'un bien immobilier bâti ou non bâti, calculé sur la valeur locative cadastrale. Déductible des revenus fonciers en régime réel.
Taxe applicable à l'achat de logements neufs (20 %) ou de terrains à bâtir. Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (environ 2 à 3 %) car les droits de mutation sont moindres.
Droit de jouir d'un bien et d'en percevoir les fruits (loyers), sans en être le propriétaire plein. S'oppose à la nue-propriété. À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme), la pleine propriété se reconstitue automatiquement.
Période pendant laquelle un bien se trouve sans locataire, entraînant une perte de revenus. Son impact sur la rentabilité est à anticiper dans le calcul du rendement net (généralement 1 mois de vacance par an).
Valeur marchande d'un bien immobilier estimée à un instant T, correspondant au prix auquel il pourrait raisonnablement être vendu entre parties informées. Utilisée pour le calcul de l'IFI.
Mode de vente immobilière dans lequel l'acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) un bouquet initial puis une rente viagère mensuelle jusqu'au décès du vendeur. Le vendeur conserve généralement l'usufruit (viager occupé).
Zones géographiques caractérisées par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Y sont applicables : l'encadrement des loyers, un préavis de congé réduit (1 mois) et des règles renforcées pour les baux.
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